Guide pratique

Vente en Viager Occupé :
restez chez vous,
vivez mieux

Valorisez votre bien immobilier tout en conservant votre cadre de vie grâce au droit d’usage et d’habitation. Recevez un bouquet immédiat et une rente viagère garantie à vie.

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+500 seniors accompagnés par notre réseau de conseillers depuis 2025
Restez chez vous ✓
Exemple de simulation

Appartement estimé 300 000 €

Calcul basé sur les tables de mortalité de l’INSEE, période 2020-2022 — vendeur de 75 ans

50 000 €
Bouquet immédiat
Exonéré d’impôt (résidence principale)
817 €
Rente mensuelle à vie
Indexée sur l’inflation (INSEE)
75 ans
Âge du vendeur
Tables INSEE 2020-2022
À vie
Occupation garantie
DUH inscrit à l’acte notarié

Comment fonctionne le viager occupé ?

Vous vendez votre bien, vous touchez un capital et une rente chaque mois, et vous continuez à vivre chez vous. Le viager occupé est encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil sur le contrat de rente viagère.

🏠

1. Propriété vendue, occupation conservée à vie

Vous cédez la nue-propriété de votre bien à l’acquéreur, mais vous conservez le droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie. Ce droit est inscrit dans l’acte authentique et opposable à tous, y compris en cas de revente par l’acquéreur. Protégé par les articles 625 à 636 du Code civil relatifs au droit d’usage et d’habitation.
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2. Bouquet initial versé comptant à la signature

L’acquéreur vous verse un capital immédiat à la signature chez le notaire. Ce montant, appelé « bouquet », représente généralement 20 à 30 % de la valeur occupée calculée selon les tables INSEE 2020-2022. Il est totalement exonéré d’impôt sur le revenu pour la résidence principale.
📅

3. Rente viagère mensuelle garantie à vie et indexée sur l’inflation

Chaque mois, l’acquéreur (débirentier) vous verse une rente calculée à partir des tables de mortalité de l’INSEE (période 2020-2022, référence officielle pour le calcul des rentes viagères). Cette rente est garantie à vie et indexée sur l’indice des prix à la consommation INSEE pour protéger votre pouvoir d’achat.
🔑

4. Vous restez chez vous à vie, protégé par trois garanties juridiques

Malgré la vente, vous continuez d’habiter votre logement jusqu’à la fin de votre vie. Votre DUH, inscrit dans l’acte authentique, est protégé par la loi. Trois garanties vous sécurisent : le droit d’usage à vie, le privilège du vendeur (garantie hypothécaire de premier rang) et la clause résolutoire.

Approfondissement complementaire

Risques du viager – vendeur et acquereur

Sous-évaluation, défaut de paiement, longévité, charges imprévues : identifiez chaque risque et découvrez les garanties juridiques qui protègent vendeur et acquéreur. Étude de cas chiffrée avec les tables actuarielles INSEE 2020-2022.

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Risques identifiés ✓
Panorama des risques

6 risques — 4 garanties juridiques

Analyse actuarielle basée sur les tables INSEE 2020-2022 — méthode réf.2026

3
Risques vendeur
Sous-évaluation, impayés, aléa
3
Risques acquéreur
Longévité, entretien, charges
4
Garanties juridiques
Clause résolutoire, privilège…
1
Étude de cas chiffrée
Tables actuarielles INSEE

Les 3 risques du viager pour le vendeur (crédirentier)

Le vendeur en viager s’expose à trois risques principaux. Chacun peut être neutralisé par des garanties juridiques adaptées.

1. La sous-évaluation du bien immobilier

Le risque le plus fréquent pour le crédirentier est de vendre son bien en dessous de sa valeur de marché. Une sous-évaluation de 10 % sur un appartement de 300 000 € représente une perte sèche de 30 000 € qui se répercute sur le bouquet et chaque mensualité de rente.

Ce risque survient lorsque l’estimation repose sur un seul avis, sur des comparaisons inadaptées ou lorsque l’acquéreur impose son propre expert. La valeur vénale doit être établie par un professionnel indépendant, en croisant au moins trois méthodes (comparaison, capitalisation des loyers, coût de remplacement).

Comment s’en protéger : faites réaliser une estimation contradictoire par deux professionnels indépendants. Chez GEANNE, chaque bien est évalué par un expert certifié avant toute mise en vente.

2. Le défaut de paiement de la rente

Le crédirentier dépend du débirentier pour le versement régulier de sa rente. Un acquéreur en difficulté financière — perte d’emploi, faillite, surendettement — pourrait cesser de payer. Ce risque est d’autant plus prégnant que la rente constitue souvent un complément de revenu essentiel pour le vendeur retraité.

Le Code civil prévoit plusieurs mécanismes de protection que nous détaillons dans la section garanties juridiques : la clause résolutoire, le privilège du vendeur et l’hypothèque constituent un triple filet de sécurité.

Comment s’en protéger : exigez systématiquement l’inscription d’une clause résolutoire, du privilège du vendeur et d’une hypothèque de premier rang dans l’acte notarié. L’acquéreur doit justifier de sa solvabilité avant la signature.

Quels sont les avantages et les limites du viager occupé ?

Un panorama complet pour décider en toute connaissance de cause.

Pour le vendeur

✓

Vous restez chez vous à vie, sans contrainte

Conservez votre cadre de vie, vos repères et vos habitudes. Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est inscrit dans l’acte notarié et protégé par le Code civil (articles 625 à 636 sur le droit d’usage et d’habitation). Vous êtes aussi libéré des gros travaux et de la taxe foncière.

✓

Revenus complémentaires garantis à vie, indexés sur l’inflation

La rente viagère vous assure un revenu stable chaque mois, indexé annuellement sur l’indice des prix à la consommation (INSEE). Le bouquet (capital initial) est exonéré d’impôt sur le revenu pour la résidence principale. Après 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables.

✓

Fiscalité avantageuse grâce à l’abattement de l’article 158-6 du CGI

Rente partiellement exonérée d’impôts : après 70 ans, seuls 30 % sont imposables selon l’article 158-6 du CGI fixant les abattements sur les rentes viagères. Vous n’avez plus la taxe foncière à payer, celle-ci étant transférée à l’acquéreur.

⚠

Perte définitive de la propriété du bien

Vous perdez définitivement la propriété du bien : il ne pourra plus être transmis à vos héritiers. C’est pourquoi GEANNE recommande toujours d’impliquer la famille dans la réflexion. Des alternatives comme la vente en nue-propriété avec conservation de l’usufruit ou la vente à terme à durée fixe peuvent mieux convenir selon votre situation.

Pour l’acquéreur

✓

Prix d’acquisition inférieur à la valeur de marché grâce à la décote d’occupation

Bien acquis avec une décote liée au droit d’occupation du vendeur. Cette décote, calculée à partir des tables de mortalité de l’INSEE (période 2020-2022), peut représenter 30 % à 50 % de la valeur vénale selon l’âge du vendeur.

✓

Paiement échelonné sans emprunt bancaire ni intérêts

Règlement étalé dans le temps (bouquet + rentes mensuelles), sans emprunt bancaire ni intérêts à payer. Frais de notaire calculés sur la valeur de nue-propriété (décotée), donc inférieurs à une vente classique.

✓

Valorisation patrimoniale à long terme sans gestion locative

L’acquéreur bénéficie d’un prix d’entrée réduit et d’une plus-value potentielle lorsqu’il récupère la pleine propriété du bien. Les frais de notaire réduits et l’absence de gestion locative en font un investissement simplifié.

⚠

Durée de versement incertaine, propre au contrat aléatoire viager

La durée de versement de la rente dépend de l’espérance de vie du vendeur. Le bien ne pourra être occupé qu’après la fin du DUH. C’est l’aléa propre au contrat viager, prévu par l’article 1964 du Code civil définissant les contrats aléatoires.

Qui paie les charges et travaux après une vente en viager occupé ?

Les responsabilités sont clairement définies entre le crédirentier (vendeur occupant) et le débirentier (acquéreur), conformément au Code civil (article 606 fixant les grosses réparations à la charge du propriétaire).

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Vendeur (occupant) — crédirentier

Taxe d’habitation — due chaque année tant que vous occupez le logement à titre d’habitation principale
Charges courantes de copropriété — quote-part liée à l’usage : eau froide, ascenseur, nettoyage des parties communes, espaces verts
Entretien courant du logement — nettoyage, peinture intérieure, revêtements de sol et menus travaux de confort
Petites réparations locatives — robinetterie, serrures, vitres, prises électriques, menues réparations définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987
Assurance habitation multirisque — obligatoire pour couvrir les risques incendie, dégâts des eaux et responsabilité civile
Consommations personnelles — électricité, gaz, eau chaude, internet, téléphone
📋

Acquéreur — débirentier

Taxe foncière — transférée intégralement à l’acquéreur dès la première année fiscale suivant la vente
Grosses réparations (article 606 du Code civil) — toiture, charpente, murs porteurs, façades, ravalement, escaliers
Assurance propriétaire non occupant (PNO) — couvre les risques liés au bâtiment et la responsabilité civile du nu-propriétaire
Frais de notaire — calculés sur la valeur occupée (décotée) du bien, donc inférieurs à une vente classique au même prix
Honoraires GEANNE — entièrement à la charge de l’acquéreur. Le vendeur ne paie aucun frais d’agence ou de conseil
Bon à savoir : Les frais de notaire sont calculés sur la valeur de nue-propriété du bien (valeur décotée liée à l’occupation), et sont donc inférieurs à ceux d’une vente classique. Par exemple, pour un bien estimé à 300 000 € avec une valeur occupée de 170 000 € (calculée selon les tables INSEE 2020-2022 pour un vendeur de 75 ans), les frais de notaire portent sur 170 000 € au lieu de 300 000 €.

Combien peut rapporter un viager occupé ? Exemple chiffré

Voyez concrètement ce que le viager occupé peut vous apporter. Calculs basés sur les tables de mortalité officielles de l’INSEE (période 2020-2022, référence des calculs actuariels viager).

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Madame Dupont, 75 ans

Appartement estimé à 300 000 € — Vente en viager occupé — Simulation basée sur les tables de mortalité INSEE 2020-2022

Bouquet initial
50 000 € (exonéré d’impôt)
Rente annuelle
9 804 € / an (817 €/mois)
Loyer économisé
~1 000 € / mois économisé (loyer de marché pour ce bien)
50 000 €
Capital reçu à la signature
Totalement exonéré d’impôt
817 € / mois
Rente garantie à vie
30 % imposable après 70 ans
0 €
Loyer à payer
Vous restez chez vous à vie

Mme Dupont a pu aider ses petits-enfants dans leurs études et améliorer durablement sa retraite, tout en restant chez elle.

Pourquoi d’autres retraités ont-ils choisi le viager occupé ?

Chaque situation est unique. Découvrez comment le viager s’adapte à différents projets de vie.

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Madame Martin, 78 ans

Sérénité financière

Sans héritier direct, elle cherchait à augmenter ses revenus tout en restant dans son appartement parisien. Le viager lui offre sécurité financière et tranquillité d’esprit : plus de taxe foncière, plus de gros travaux à sa charge.

Bouquet : 80 000 €
Rente : 1 200 €/mois
✈️

Les époux Dubois, 70 et 72 ans

Projet de voyages

Après 40 ans dans la même maison, ils rêvaient de parcourir le monde. Le viager finance croisières et voyages tout en conservant leur port d’attache. Rente calculée sur deux têtes : elle continue au décès du premier conjoint.

Bouquet : 120 000 €
Rente : 1 500 €/mois
👨‍👧‍👦

Monsieur Bernard, 75 ans

Solidarité familiale

Veuf, il souhaitait aider ses petits-enfants. Le bouquet a financé études supérieures et apport immobilier, tout en gardant son indépendance. La rente complète sa pension de retraite chaque mois.

Bouquet : 95 000 €
+ rente mensuelle
♿

Madame Laurent, 82 ans

Maintien de l’autonomie

Des problèmes de mobilité rendaient sa maison inadaptée. Le bouquet a financé monte-escalier, douche à l’italienne et chambre au rez-de-chaussée, lui permettant de rester chez elle en toute sécurité.

Bouquet : 65 000 €
+ rente viagère

Comment se déroule une vente en viager occupé avec GEANNE ?

Un processus encadré par un notaire, avec GEANNE à vos côtés à chaque étape. Comptez en moyenne 3 à 6 mois.

📞

Étape 1 — Premier contact et simulation viager gratuite

Nous évaluons votre bien et réalisons une simulation personnalisée : bouquet, rente et projection financière, basée sur les tables de mortalité de l’INSEE (période 2020-2022). Sans engagement et en toute confidentialité.

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Étape 2 — Évaluation professionnelle du bien et calcul actuariel

Votre bien est estimé par des professionnels de notre réseau. Le calcul de la rente et du DUH s’appuie sur les tables officielles de mortalité de l’INSEE (période 2020-2022), seule référence actuarielle légalement reconnue pour le calcul des rentes viagères en France. Ces tables intègrent les données démographiques françaises mises à jour régulièrement.

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Étape 3 — Négociation et signature de l’acte authentique chez le notaire

L’acte authentique, rédigé et signé chez le notaire, précise toutes les conditions : droit d’usage et d’habitation à vie, indexation de la rente, clause résolutoire, privilège du vendeur et répartition des charges conformément à l’article 606 du Code civil sur les grosses réparations.

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Étape 4 — Versement du bouquet et démarrage de votre rente mensuelle

Bouquet reçu, rente mensuelle lancée, vous continuez à vivre chez vous. GEANNE assure un suivi régulier et reste votre interlocuteur pour toute question sur votre rente, vos charges ou un changement de situation.

Quelles sont les questions les plus fréquentes sur le viager occupé ?

Les réponses aux questions que vous vous posez le plus souvent, rédigées par les experts GEANNE.

La vente en viager occupé consiste à vendre votre bien immobilier tout en conservant le droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie. L’acquéreur vous verse un capital initial (le bouquet) le jour de la signature chez le notaire, puis une rente mensuelle garantie jusqu’à la fin de votre vie, indexée chaque année sur l’inflation. Ce mécanisme est encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil sur le contrat de rente viagère.

La rente est calculée en fonction de la valeur vénale de votre bien, de votre âge et de votre espérance de vie selon les tables de mortalité publiées par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques, période 2020-2022). Ces tables constituent la référence actuarielle officielle pour le calcul des rentes viagères en France. Plus vous êtes âgé, plus la rente est élevée car l’espérance de vie résiduelle est plus courte. La rente est ensuite indexée annuellement sur l’indice des prix à la consommation pour protéger votre pouvoir d’achat.

Non, aucun bilan médical n’est demandé pour vendre en viager. Contrairement à une assurance-vie, le calcul de la rente repose uniquement sur votre âge et les tables de mortalité de l’INSEE (période 2020-2022), pas sur votre état de santé personnel. C’est un avantage important : même avec des problèmes de santé, vous bénéficiez des mêmes conditions de rente qu’une personne du même âge en bonne santé.

Vous conservez les charges courantes : entretien quotidien du logement, petites réparations locatives (définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987 : robinetterie, serrures, vitres…), taxe d’habitation, charges courantes de copropriété et assurance habitation multirisque. L’acquéreur prend en charge la taxe foncière dès la première année fiscale, les grosses réparations (toiture, murs porteurs, façade…) conformément à l’article 606 du Code civil fixant les grosses réparations à la charge du propriétaire, l’assurance propriétaire non occupant et les frais de notaire. Cette répartition est inscrite dans l’acte notarié.

La rente bénéficie d’un abattement fiscal prévu par l’article 158-6 du Code général des impôts fixant l’abattement fiscal des rentes viagères, qui augmente avec l’âge : 50 % imposables entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, et seulement 30 % après 70 ans. Par exemple, pour une rente de 800 €/mois après 70 ans, seuls 240 € sont intégrés au revenu imposable. Le bouquet est totalement exonéré d’impôt sur le revenu s’il s’agit de votre résidence principale (pas de plus-value immobilière à déclarer pour la résidence principale).

Oui, vous pouvez renoncer à votre droit d’occupation à tout moment (par exemple pour rejoindre un EHPAD ou emménager chez un proche). La rente sera alors revalorisée à la hausse pour compenser la libération anticipée du bien. Il est aussi possible de convenir dès la vente d’une durée limitée d’occupation : dans ce cas, le bouquet et la rente sont plus élevés car l’acquéreur connaît la date à laquelle il pourra occuper le bien.

Comment le viager occupé se compare-t-il aux autres solutions ?

Le viager occupé est l’une des 6 solutions patrimoniales que GEANNE compare pour chaque client. Voici comment il se positionne face aux alternatives pour valoriser votre bien immobilier à la retraite. Voir le comparatif complet des 7 solutions pour retraités propriétaires.

Critère ✦ Viager occupé Viager libre Nue-propriété Vente à terme Vente + location
Reste dans le logement ? Oui — droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie inscrit à l’acte notarié Non — le vendeur quitte le logement dès la signature Oui — conservation de l’usufruit à vie (habiter ou louer) Oui — droit d’occupation sur durée fixée à l’avance Non — déménagement, puis location d’un nouveau logement
Capital obtenu Bouquet 20–30 % + rente mensuelle à vie (décotés pour tenir compte du DUH) Bouquet 20–40 % + rente mensuelle à vie
montants plus élevés (bien libéré)		 40 à 70 % de la valeur en bouquet ou rente, selon l’âge Rente sur durée fixe (10–20 ans) + possible bouquet initial 100 % de la valeur vénale en capital unique à la vente
Durée des versements À vie — aléatoire, protégé par clause résolutoire À vie — aléatoire, rente plus élevée Versement unique ou étalé — sans aléa Durée fixée à l’avance (certitude totale) Capital unique versé à la signature
Charges après la vente Petites réparations + charges courantes. Taxe foncière transférée à l’acquéreur Aucune charge sur le bien. Vendeur finance son nouveau logement Charges courantes + taxe foncière à la charge de l’usufruitier Variable selon les clauses de l’acte notarié Loyer mensuel (3–5 %/an de la valeur), révisable selon l’IRL
Fiscalité de la rente Abattement jusqu’à 70 % après 70 ans (art. 158-6 CGI). Bouquet exonéré (résidence principale) Identique — abattement selon l’âge du crédirentier (art. 158-6 CGI) Plus-value exonérée si résidence principale. Pas de rente imposable Abattement identique au viager si rente à titre onéreux (art. 158-6 CGI) Plus-value taxée (sauf résidence principale). Capital soumis à PFU si réinvesti
Profil idéal du vendeur Rester chez soi à vie, améliorer sa retraite, libéré des gros travaux et de la taxe foncière Bien devenu inadapté, besoin de revenus élevés, prêt à déménager Capital important souhaité, rester dans le logement ou le louer Besoin de visibilité et certitude sur la durée des versements Capital maximal en une fois, flexibilité géographique totale

Quelle solution choisir selon votre situation ?

Chaque solution répond à un profil spécifique. Voici les cas où chacune est la plus adaptée.

Cette page
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Viager occupé

Vous restez chez vous à vie. Bouquet + rente mensuelle garantie, taxe foncière transférée, libéré des gros travaux.

✓ Idéal si vous êtes attaché à votre logement
✓ Rente à vie indexée sur l’inflation (INSEE)
⚠ Rente inférieure au viager libre (DUH déduit)
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Viager libre

Vous quittez le logement à la vente. Bouquet et rente plus élevés qu’en viager occupé car le bien est libéré immédiatement.

✓ Rente mensuelle maximale (bien libéré dès J+1)
✓ Idéal si le logement est devenu trop grand ou inadapté
⚠ Vous devez financer votre nouveau logement
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Nue-propriété

Vous vendez la nue-propriété et conservez l’usufruit à vie : vous pouvez habiter ou louer votre logement. Capital plus important qu’en viager.

✓ Capital plus élevé (40 à 70 % de la valeur vénale)
✓ Vous pouvez louer le bien et percevoir des loyers
⚠ Pas de rente mensuelle — capital en une fois
📅

Vente à terme

Variante du viager où la durée de versement de la rente est fixée à l’avance (ex. 15 ans). Aucun aléa : vous connaissez exactement ce que vous recevrez.

✓ Certitude totale sur les versements (durée fixée)
✓ Transmissible aux héritiers si décès prématuré
⚠ Rente s’arrête à la date prévue (pas viagère)
💰

Vente puis location

Vous vendez votre bien au prix du marché (100 % du capital) et devenez locataire d’un logement adapté à vos besoins. Maximum de liquidités immédiatement.

✓ Capital maximal : 100 % de la valeur du bien
✓ Liberté totale : déménager, voyager, aider sa famille
⚠ Loyer à payer chaque mois — risque de révision du bail
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Pas sûr de votre choix ?

GEANNE analyse votre situation et compare toutes les solutions pour vous recommander la plus adaptée. Gratuit, sans engagement.

Comparer les solutions

Les points clés à retenir sur le viager occupé

Avant de prendre votre décision, voici l’essentiel à garder en tête.

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Vous restez chez vous à vie

Le DUH inscrit dans l’acte notarié vous garantit de vivre dans votre logement à vie, protégé par les articles 625 à 636 du Code civil. Même en cas de revente du bien par l’acquéreur, votre droit reste intact.

💰

Capital immédiat + rente mensuelle à vie

Bouquet immédiat à la signature (exonéré d’impôt pour la résidence principale) + rente mensuelle indexée sur l’inflation. Après 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables (art. 158-6 du CGI).

🛡️

Trois garanties juridiques inscrites à l’acte notarié

Droit d’usage à vie (art. 625 à 636 CC), privilège du vendeur (garantie hypothécaire de premier rang) et clause résolutoire (annulation automatique de la vente si la rente n’est plus versée) protègent vos intérêts.

Les étapes essentielles de votre vente en viager occupé avec GEANNE

✓
Simulation gratuite et personnalisée : estimez le bouquet et la rente de votre bien avec les tables de mortalité officielles de l’INSEE (période 2020-2022), sans engagement et en toute confidentialité.
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Comparaison des 6 solutions patrimoniales : viager occupé, nue-propriété, vente à terme… GEANNE compare les 6 solutions patrimoniales disponibles pour les retraités propriétaires afin de vous recommander la plus adaptée à votre situation.
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Impliquez votre famille : la vente en viager est une décision patrimoniale importante qui affecte la transmission du bien. Nous encourageons le dialogue familial et pouvons vous accompagner dans cette discussion.
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Sécurisation notariale complète : acte authentique avec DUH (droit d’usage et d’habitation à vie), privilège du vendeur (garantie hypothécaire de premier rang) et clause résolutoire inscrite à l’acte.
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Suivi post-vente durable : GEANNE reste votre interlocuteur après la signature pour toute question sur votre rente, vos charges, l’indexation annuelle ou un changement de situation personnelle.

Comment Marcel, 82 ans, a sécurisé sa retraite tout en restant chez lui grâce au viager occupé ?

Un cas concret de viager occupé en Île-de-France : la vente a permis de percevoir un bouquet significatif et une rente à vie, sans quitter son domicile.

MARS 2025

Situation initiale

Marcel, veuf, 82 ans, propriétaire d’un appartement T3 de 72 m² à Créteil (Val-de-Marne), estimé à 265 000 €. Retraite : 1 380 €/mois. Charges de copropriété et taxe foncière en hausse, reste à vivre insuffisant pour financer une aide à domicile (450 €/mois).

AVRIL 2025

Simulation GEANNE

Simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur. Le viager occupé est retenu : VV 265 000 €, décote DUH ~34,5 % (82 ans, homme seul). Bouquet 52 104 € + rente 1 142 €/mois à vie. Revenus totaux : 1 380 + 1 142 = 2 522 €/mois.

JUIN 2025

Signature et maintien à domicile

Acte authentique signé en 8 semaines. Bouquet perçu le jour même. Marcel reste chez lui grâce au DUH inscrit à l’acte notarié. Il finance désormais son aide à domicile et ses charges sans difficulté. Clause résolutoire et privilège du vendeur sécurisent la rente.

Résultats mesurables — 6 mois après la signature

+83 %

Revenus mensuels
1 380 € → 2 522 €/mois

52 104 €

Bouquet perçu
Aide à domicile + épargne sécurité

1 142 €

Rente mensuelle à vie
Indexée annuellement sur l’inflation

8 sem.

Délai total
Simulation → signature notaire

Cas réel accompagné par GEANNE (prénom modifié). Calculs basés sur les tables INSEE TH/TF 2020-2022, méthode GEANNE réf.2026. Chaque situation est unique : simulez la vôtre gratuitement.

Pourquoi le viager occupé connaît un regain d’intérêt en 2026 ?

Le viager occupé représente environ 85 % du marché viager en France. Trois tendances de fond renforcent encore son attractivité.

🏠

Maintien à domicile : 93 % des seniors souhaitent vieillir chez eux

Selon le portail national pour les personnes âgées, la quasi-totalité des seniors préfèrent rester dans leur logement. Le viager occupé est la seule solution qui permet de monétiser son patrimoine sans déménager, grâce au droit d’usage et d’habitation (DUH) inscrit à l’acte.

📊

Revalorisation des retraites insuffisante face à l’inflation

Le Conseil d’orientation des retraites (COR) estime que le pouvoir d’achat des retraités diminue en moyenne de 0,5 % par an depuis 2020. Le viager occupé offre une rente indexée sur l’inflation, créant un complément de revenu qui se revalorise automatiquement.

🔒

Sécurisation juridique renforcée : clause résolutoire et privilège du vendeur

La jurisprudence récente (Cass. civ. 3e, 2024) renforce les garanties du vendeur en viager occupé. La clause résolutoire permet de récupérer son bien en cas de défaut de paiement. Associée au privilège du vendeur (hypothèque de premier rang), elle offre une double sécurité que GEANNE inscrit systématiquement à l’acte.

Quels outils pour calculer un viager occupé ?

Le calcul d’un viager occupé intègre la décote DUH et les tables de mortalité. Voici les outils de référence utilisés par GEANNE.

1

Simulateur GEANNE

Calculateur en ligne gratuit qui compare 6 solutions dont le viager occupé. Intègre automatiquement la décote DUH selon votre âge et sexe, calcule le bouquet et la rente mensuelle, et affiche le reste à vivre net après impôts. Résultat immédiat.

Simuler gratuitement →
2

Tables INSEE TH et TF

Tables de mortalité officielles publiées par l’INSEE. Elles déterminent l’espérance de vie résiduelle et donc le coefficient diviseur qui fixe la rente. En viager occupé, elles servent aussi à calculer la valeur du DUH (décote d’occupation).

Comprendre les tables →
3

Barème fiscal art. 669 CGI (usufruit)

Le barème de l’article 669 du CGI fixe la valeur fiscale de l’usufruit par tranche d’âge. Le DUH en viager occupé est calculé par GEANNE via les tables actuarielles INSEE (plus précises). À 82 ans, la décote DUH est d’environ 34,5 %. C’est sur la valeur décotée (VV – DUH) que se calculent bouquet et rente.

En savoir plus →
4

Base DVF (Demandes de Valeurs Foncières)

Base publique listant toutes les transactions immobilières en France. GEANNE croise DVF avec les analyses hédonistes et les comparables locaux pour déterminer la valeur vénale de votre bien — point de départ indispensable de tout calcul de viager occupé.

Consulter DVF →
Méthodologie GEANNE : chaque étude de viager occupé croise 3 sources d’estimation (DVF, analyse hédoniste, comparables locaux), applique les tables actuarielles GEANNE (fondées sur les tables INSEE générationnelles TH/TF) pour la décote DUH et le calcul de la rente. La cohérence est vérifiée avec le barème fiscal 669 CGI. Le bouquet + rente actualisée + valeur du DUH doivent correspondre à la valeur vénale totale du bien. Méthode GEANNE réf.2026.

En résumé — GEANNE

Les points essentiels sur le viager occupé

Selon les simulations GEANNE, voici ce que chaque propriétaire retraité doit savoir avant de s’engager.

  1. 1 Le viager occupé permet de vendre son bien tout en conservant le droit d’y habiter à vie grâce au DUH (droit d’usage et d’habitation), inscrit dans l’acte notarié et opposable à tous.
  2. 2 Le simulateur GEANNE calcule le bouquet et la rente viagère à partir des tables de mortalité officielles INSEE TH/TF, période 2020-2022 — aucun bilan de santé n’est requis.
  3. 3 Pour un bien de 300 000 € et un vendeur de 75 ans, GEANNE estime : bouquet ~51 111 €, rente ~817 €/mois à vie, indexée sur l’indice des prix à la consommation INSEE.
  4. 4 Après 70 ans, seuls 30 % de la rente viagère sont soumis à l’impôt sur le revenu (article 158-6 du CGI) ; le bouquet est totalement exonéré pour la résidence principale.
  5. 5 Trois garanties juridiques protègent le vendeur dans l’acte notarié : le DUH à vie, le privilège du vendeur (hypothèque de premier rang) et la clause résolutoire en cas de non-paiement.
  6. 6 GEANNE compare le viager occupé à 5 autres solutions (viager libre, nue-propriété, vente à terme, PVH, vente puis location) dans une même simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur/.
Pierre Gilli, fondateur et président de GEANNE

Pierre Gilli

Fondateur & Président de GEANNE

Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.

Cécile Bracciano, co-fondatrice de GEANNE

Cécile Bracciano

Directrice générale & Responsable seniors

Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.

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